CHARGES

Cette somme permet, en principe et hors imprévus (interventions urgentes, pour des questions de sécurité), de régler les dépenses courantes, telles que :

honoraires du syndic et frais postaux liés au recouvrement des charges, ainsi que les frais d'expédition en recommandé des convocations à l'Assemblée générale et l'envoi du Procès verbal qui en résulte ;
la location d'une salle pour l'Assemblée générale ;
l'assurance de la copropriété ;
les contrats d'entretien, comme : les espaces verts ; le ménage, avec la sortie des poubelles deux fois par semaine ; l'entretien des éclairages de secours ; l'entretien des VMC ; l'entretien du portail d'entrée-sortie des véhicules ; la dératisation et la désinsectisation ; l'entretien et le relevé des compteurs d'eau froide ; l'entretien des pompes de relevage des Eaux Usées et Eaux Pluviales ;
le curage des canalisations et de la fosse de relevage des Eaux Usées ;
les petites réparations et interventions diverses ;
les frais d'huissier et d'avocats pour recouvrir les charges impayées ;

A noter, que la facture d'eau globale est directement adressée par Suez au syndic qui récupère ensuite le montant des consommations individuelles indiquées par les compteurs. La différence entre le total des mètres cubes relevés sur le compteur général et ceux cumulés par l'ensembles des copropriétaires reste à charge de la copropriété. Elle sert globalement à l'entretien et au lavage des sols.

A chaque appartement, chaque cave, chaque box, correspond un nombre de 10 000e, aussi appelés tantièmes.

1 box = 21 à 23 / 10 000e

1 cave = 1 / 10 000e

1 appartement 3 pièces ≈ 250 / 10 000e

À surface égale d'appartement, le nombre de 10 000e diffère selon l'éclairage naturel, l'exposition, l'ensoleillement, la tranquillité, l'étage, la vue, …

Chacun contribue aux charges en fonctions du nombre total de ses 10 000e (appartement + cave + box).

Annuellement, sur la base d'un budget de

92 000 €, chaque 10 000e coûte 9,20 €.

Ainsi, pour un appartement de

3 pièces + 1 cave + un box,

correspond en moyenne 270 / 10 000e.

Donc, 270 X 9,20€ = 2 484 € de charges annuelles.

Soit 621 € par trimestre,

ou 207 € par mois.

Quand je paie 100 euros de charges, quelle est la répartition ?

6 € pour l'éclairage commun (halls, allées)

1 € pour l'eau commune

32 € pour le ménage et la sortie des poubelles

13 € pour l'entretien des espaces verts

8 € pour les contrats de maintenance

15 € pour les réparations urgentes

15 € pour les frais de syndic, AG, frais postaux

6 € pour l'assurance

4 € pour les contentieux (huissiers, avocats, pour recouvrement de charges impayées)

Charges remboursables au propriétaire par le locataire

En plus du loyer, le locataire doit s’acquitter de charges pour son logement. Elles ne concernent que les seules dépenses profitant directement au locataire.

Vous pouvez consulter le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui fixe la liste entière des charges récupérables.

La liste qui suit, reprend uniquement ce qui peut concerner la résidence.

A noter que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est une charge récupérable par le propriétaire.

• Dépenses relatives :

à l'eau froide des locataires ;
à l'eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes y compris la station d'épuration ;
à l'eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs ;
à l'électricité des espaces extérieurs ;
à l'entretien courant des pompes de puisards (pompes de relevage des Eaux pluviales et Eaux Usées dans notre cas) ;

au graissage des vannes et robinets ;

aux frais de location d'entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ;

• Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d'usage commun :

réparation de fuites sur raccords et joints ;

remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ;

rodage des sièges de clapets ;

• Production d'eau, distribution d'eau dans les parties privatives.

contrôle des raccordements et de l'alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l'intensité absorbée ;

vérification de l'état des résistances, des thermostats, nettoyage ;

réglage des thermostats et contrôle de la température d'eau ;

contrôle et réfection d'étanchéité des raccordements eau froide et eau chaude ;

contrôle des groupes de sécurité ;

rodage des sièges de clapets des robinets ;

réglage des mécanismes de chasses d'eau.

rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.

• Parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation

Dépenses relatives :

à l'électricité ;

aux fournitures consommables, notamment produits d'entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l'entretien de propreté, sel.

• Entretien courant, menues réparations :

de la minuterie,

pose, dépose et entretien des tapis ;

entretien de propreté tels qu'aspirateur ;

Entretien de propreté (frais de personnel).

• Espaces extérieurs au bâtiment ou à l'ensemble de bâtiments d'habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts)

Dépenses relatives :

à l'électricité ;

aux ampoules ou tubes d'éclairage,

aux engrais, produits bactéricides et insecticides, dératisation, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l'exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.

• Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :

les allées, aires de stationnement et abords ;

les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ;

les caniveaux, canalisations d'évacuation des eaux pluviales ;

peinture et menues réparations des grillages.

• Hygiène

Dépenses de fournitures consommables :

sacs en plastique et en papier nécessaires à l'élimination des rejets ;

produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection

l'entretien et la vidange des fosses d'aisances ;

entretien des appareils de conditionnement des ordures.

élimination des rejets (frais de personnel pour sortir les poubelles).

• Equipements divers du bâtiment ou de l'ensemble de bâtiments d'habitation

la fourniture d'énergie nécessaire à la ventilation mécanique

l'entretien de la ventilation mécanique ;

l'entretien des dispositifs d'ouverture automatique ou codée et des interphones ;

les visites périodiques à l'exception des contrôles réglementaires de sécurité,

• Impositions et redevances

taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères ;

taxe de balayage.

IMPORTANT

CLAUSE D’AGGRAVATION DES CHARGES ET IMPUTATION DES FRAIS

Pour une bonne collaboration et le maintien des relations harmonieuses entre les copropriétaires,

l'Assemblée Générale, après en avoir délibéré, décide que, d'une façon générale,

tous les frais exposés par le syndicat des copropriétaires, par la faute ou la négligence d'un copropriétaire ou de l'une des personnes résidant sous son toit, lui seront imputés de plein droit.

Il en sera de même pour les charges impayées dans les délais, en application de la loi S.R.U du 13 décembre 2000, relative à la solidarité et au renouvellement urbains qui crée l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ENL du 13 juillet 2006 et

qui permet d'imputer directement au copropriétaire concerné, les frais exposés par le syndicat, à compter de la lettre de rappel valant mise en demeure, pour les charges dont il est débiteur, et notamment, tous les frais de procédures judiciaires, ainsi que ceux portés au contrat de syndic sous la rubrique "prestations particulières".

Enfin, l'Assemblée Générale des copropriétaires rappelle que les charges nécessaires au fonctionnement

de l'ensemble immobilier doivent être réglées au plus tard le premier jour du trimestre civil en cours, en

application de l'article 5 du décret du 27 mai 2004.

La méthodologie de recouvrement est basée sur une lettre de rappel valant mise en demeure adressée au

plus tôt, en courrier recommandé avec accusé de réception au-delà du 20e jour qui suit le premier jour du

trimestre civil ou de l'envoi du nouvel arreté de charges, puis mise en demeure au-delà du 45e jour, avec

calcul des intérêts de retard sur les sommes dues.

Au-delà d'un trimestre de retard, faute de possibilité d'accord amiable de règlement proposé par le copropriétaire débiteur, il appartiendra au syndic d'engager toute procédure en paiement devant le tribunal compétent.

La loi Alur a rendu obligatoire la création d’un fonds de travaux au 1er janvier 2017. Cette mesure concerne toute copropriété d’immeuble de plus de 5 ans. Le but est de mettre des fonds de côté pour pouvoir financer des travaux. Cette mesure, qui force l’épargne collective, permet d’appréhender plus sereinement le financement des travaux et de pouvoir faire face plus facilement à d’éventuels imprévus.

La loi Alur prévoit la création d’un compte bancaire séparé de celui des copropriétaires pour accueillir ces fonds. Un compte bancaire qui pourra être rémunéré. La cotisation annuelle obligatoire ne devra pas être inférieure à 5 % du budget prévisionnel annuel voté en assemblée générale.

Cette cotisation s'ajoute aux charges normales.

Actuellement, nous cotisons à hauteur de 5% du budget annuel de 92 000 €, soit environ 4 600 €/an au total, ce qui a notamment permis de financer le remplacement des luminaires extérieurs ou la remise en état complète des portes arrières.